Singapura eceran Pasar telah mengalami penurunan nilai penjualan. Kedatangan wisatawan dan kekurangan tenaga kerja yang sedang berlangsung dengan latar belakang pengurangan tambahan dalam rasio ketergantungan luar negeri yang berlaku mulai Juli 2013 dianggap sebagai beberapa pendorong utama di balik hal ini, bersama dengan sentimen ekonomi yang melemah.
Meskipun demikian, prospeknya tidak sepenuhnya suram.
Salah satu titik terang adalah pembangunan dengan penggunaan campuran di dalam Kawasan Pusat Bisnis yang terbukti sangat populer di kalangan pengecer. Menawarkan kantor, hunian, hotel, dan podium ritel dalam perkembangan baru yang penting di lokasi CBD utama seperti South Beach, Tanjong Pagar Centre, dan Downtown Gallery (bagian dari properti serbaguna) telah sangat populer di kalangan pengecer, mengingat tangkapan air yang sangat besar saat ini dan perkiraan pertumbuhan tangkapan air sejalan dengan pedoman "Hidup, Bekerja, Bermain".
Perubahan sikap dan preferensi konsumen merupakan aspek positif lain dari dunia ritel dan salah satu yang sangat populer adalah tema gaya hidup sehat. Mengambil contoh CBD, kami telah melihat masuknya banyak operator pusat kebugaran – dari pusat kebugaran besar hingga butik kebugaran yang lebih khusus. Hal ini diikuti oleh pertumbuhan di pasar pakaian olahraga dan pilihan makanan sehat seiring dengan semakin banyaknya orang yang memperhatikan pilihan gaya hidup mereka.
KEMBALI KE DASAR
Agar pasar ritel bangkit kembali, kita tidak hanya perlu melihat ke depan, tetapi juga melihat kembali prinsip-prinsip dasar ritel. Sementara lingkungan ritel global bergerak dengan sangat cepat, pepatah "lokasi, lokasi, lokasi" masih menonjol saat ini. Kunci di semua pasar ritel adalah memastikan bahwa penawaran ritel sesuai dengan profil jangkauan lokasinya: Apakah pelanggan mencari kemudahan ritel atau pengalaman destinasi ritel dan apakah campuran penyewa mencerminkan hal ini?
Mengingat banyaknya pusat perbelanjaan di Singapura dan kesulitan-kesulitan yang disoroti, lokasi-lokasi ritel yang tidak memenuhi parameter ini atau bersifat sekunder dalam hal ini, kemungkinan akan menghadapi kesulitan lebih lanjut dengan meningkatnya kekosongan (toko-toko kosong) dan tekanan ke bawah pada sewa mengingat besarnya jumlah ruang ritel yang tersedia dan hambatan ekonomi.
Selama siklus ritel yang sulit, tren baru sering muncul karena tuan tanah berusaha mengatasi tingkat hunian dan menyesuaikan penawaran ritel mereka. Selama beberapa tahun terakhir, kami telah melihat peningkatan jumlah toko pop-up, tempat pengecer dapat menempati tempat dengan perjanjian jangka pendek. Toko pop-up ini memungkinkan pengecer yang sudah ada untuk bereksperimen dan pengecer baru untuk menguji produk tanpa komitmen finansial yang diperlukan oleh sewa standar. Tren seperti ini bermanfaat bagi pasar karena menciptakan diferensiasi dan menarik konsumen ke lokasi ritel. Kekosongan menyebabkan kekosongan sehingga toko sementara menjadi pilihan penting bagi tuan tanah, dan ini adalah sesuatu yang JLL bayangkan akan berkembang karena tingkat hunian sewa tradisional turun di lokasi tertentu.
CAMPURAN PENYEWA ADALAH KUNCI
Pada akhirnya, aspek kunci dalam menciptakan lokasi ritel yang sukses adalah perpaduan penyewa yang kuat, berbeda, dan relevan. Singapura telah melihat banyak merek baru di pasar dan tren ini tampaknya akan terus berlanjut, dengan JLL bekerja sama dengan banyak operator tersebut.
Selain mencari lokasi real estat yang tepat, salah satu faktor kunci bagi merek baru di pasar adalah ketentuan sewa dan sewa guna usaha. JLL melihat adanya koreksi dalam sewa guna usaha sebagai respons terhadap kondisi pasar, tetapi dalam beberapa kasus ketentuan sewa masih sangat kaku.
Membangun toko-toko utama membutuhkan belanja modal yang tinggi, yang harus disusutkan dan karenanya diperlukan jangka waktu sewa yang lebih panjang; klausul pembangunan kembali, relokasi, dan kinerja membuat penyusutan ini sulit dalam beberapa kasus dan tidak mungkin dalam kasus lain. Meskipun hal ini tidak mencerminkan keseluruhan pasar, peningkatan fleksibilitas dalam jangka waktu sewa sama pentingnya untuk sewa sementara jangka pendek seperti halnya untuk menarik pengecer terkemuka di dunia – yang merupakan kunci untuk pasar ritel yang dinamis dan berbeda.
Selain lokasi yang benar-benar strategis, mal tidak bisa lagi hanya menjadi tempat untuk membeli barang. Kombinasi penyewa ritel yang sukses juga harus memungkinkan interaksi sosial dan pengayaan untuk mendorong kunjungan berulang, peningkatan waktu tunggu, dan peningkatan belanja ritel berikutnya.
Fleksibilitas untuk menarik peritel internasional terkemuka, toko sementara, usaha rintisan baru, dan interaksi sosial yang lebih banyak sering kali mengorbankan nilai sewa langsung. Untuk upaya semacam itu, diperlukan pandangan jangka panjang karena biaya awal untuk reposisi/perubahan campuran penyewa harus diimbangi dengan mempertahankan pendapatan jangka panjang dan daya tarik lokasi ritel secara keseluruhan yang meningkat.
Kedatangan wisatawan dan kondisi ekonomi tidak diragukan lagi memengaruhi penjualan pengecer, tetapi dari perspektif real estat, pengecer dan model bisnis mereka juga beradaptasi dengan perubahan perilaku konsumen dan sentimen pasar.
Salah satu dampak dari teknologi yang terus berubah adalah banyaknya pengecer yang mengurangi jejak mereka sebagai akibat dari perdagangan elektronik. Secara historis, menambah jumlah toko merupakan salah satu senjata utama pengecer dalam meningkatkan pangsa pasar dengan menghadirkan mereknya kepada konsumen di berbagai lokasi. Kehadiran daring yang kuat kini memungkinkan pengecer untuk memastikan bahwa merek mereka tidak pernah hilang dari benak konsumen dan konsumen dapat meneliti, menelusuri, dan membeli saat bepergian, yang pada akhirnya berarti pengecer tertentu membutuhkan lebih sedikit toko daripada sebelumnya.
Toko fisik tetap memainkan peran yang sangat penting dalam membangun merek, layanan, loyalitas, dan tentu saja, titik penjualan, tetapi sifatnya terus beradaptasi. JLL melihat peningkatan "paviliun merek/toko unggulan" yang digunakan oleh pengecer untuk memamerkan yang terbaik dari merek dan berlokasi di lokasi ritel utama. Toko-toko ini digunakan bersama dengan kehadiran online untuk membangun posisi dan kesadaran merek dan memungkinkan pelanggan untuk merasakan dan mencoba produk. Dalam banyak kasus, teknologi terbaru – pikirkan pemasangan virtual, pencetakan 3D, dll. – digunakan untuk memaksimalkan pengalaman konsumen. Akibatnya, JLL memperkirakan permintaan untuk ruang ritel utama tumbuh untuk memenuhi persyaratan ini, meskipun ini rumit oleh ukuran kecil pasar utama Singapura.
Singkatnya, pasar Singapura tengah mengalami masa-masa sulit dengan penurunan volume penjualan dan dampaknya terhadap sektor properti semakin parah akibat perubahan cepat dalam sektor ritel itu sendiri. Pemilik tanah dan pengecer yang paling sukses adalah mereka yang mampu menerima perubahan ini dan JLL memperkirakan akan melihat beberapa perubahan menarik di masa mendatang. Namun, kami memperkirakan tekanan penurunan lebih lanjut pada harga sewa dan peningkatan tingkat kekosongan di lokasi tertentu karena pengecer mengurangi jumlah toko mereka.
