Dengan gejolak pasar saham China dan masalah utang Yunani, mudah untuk mengabaikan kesengsaraan yang menimpa tetangga selatan Singapura, Indonesia.
Nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS) telah jatuh sekitar 50% terhadap dolar AS. Singapura Dolar AS telah melemah sejak awal tahun 2010. Faktanya, rupiah telah jatuh dalam beberapa waktu terakhir ke level yang terakhir terlihat selama Krisis Keuangan Asia pada akhir tahun 1990-an, beberapa 17 tahun yang lalu.
Masalah mata uang Indonesia telah memberikan tekanan pada perusahaan-perusahaan dan lembaga investasi yang berpusat di Indonesia tetapi terdaftar di Singapura.
Salah satu contoh yang bagus adalah bahasa Indonesia eceran pemilik mal Lippo Malls Indonesia Retail Trust, dana investasi real estat, telah melihat harga unitnya turun hingga 30% sejak awal tahun 2010, bahkan saat pasar yang lebih luas, pelacak Indeks Straits Times, naik hingga 12%.
Apakah REIT akan berubah? Berikut tiga alasan mengapa hal itu mungkin terjadi.
Lindung nilai di tempat
Lippo Malls Indonesia Retail Trust sangat menyadari risiko yang dapat muncul akibat pelemahan nilai tukar rupiah. Oleh karena itu, REIT tersebut menyebutkan dalam laporan tahunannya tahun 2014 bahwa pihaknya “telah melakukan lindung nilai valuta asing untuk melindungi arus kas triwulanan yang diestimasikan dalam mata uang Rupiah hingga akhir tahun 2016.”
Lindung nilai ini dapat membantu meredam dampak negatif dari fluktuasi mata uang yang merugikan yang dapat memengaruhi laba bersih dan distribusi REIT.
Pertumbuhan melalui akuisisi
Rekan saya Stanley Lim baru saja mencatat dua minggu lalu bahwa Lippo Malls Indonesia Retail Trust telah melakukan dua akuisisi baru di mal-mal di Indonesia Lippo Plaza Batu dan Ikon Palembang dan pembelian tersebut menambah distribusi REIT berdasarkan per unit.
REIT tersebut mungkin juga memiliki banyak aset yang dapat diakuisisi mengingat jangkauan sponsornya, PT Lippo Karawaci Tbk, perusahaan terbuka terbesar di Indonesia berdasarkan total aset.
Penilaian yang tidak menuntut dan hasil yang menggiurkan
Pada harga unit saat ini sebesar S$0.35, Lippo Malls Indonesia Retail Trust memiliki hasil dividen 12 bulan terakhir yang sangat tinggi sebesar 8.2%.
Pada kuartal pertama tahun 2015, distribusi per unit (DPU) REIT untuk kuartal tersebut telah melonjak sebesar 16% dari tahun ke tahun dari 0.68 sen Singapura menjadi 0.79 sen. Berdasarkan pembacaan REIT terhadap ekonomi mikronya sendiri, tampaknya hari-hari yang lebih cerah akan segera tiba. Berikut ini komentar REIT dari rilis pendapatan kuartal pertamanya:
"Seiring berlanjutnya moratorium pusat perbelanjaan, pasokan ruang ritel dalam jangka pendek di Jakarta akan terbatas. Hal ini akan menciptakan kondisi pasar yang menguntungkan bagi pemilik pusat perbelanjaan yang ada karena ruang ritel di Jakarta akan sangat diminati dalam beberapa tahun ke depan.
Prospek ruang ritel berkualitas tampak menjanjikan dalam 12 bulan ke depan karena pelaku ritel lokal dan asing terus aktif. Pendapatan yang lebih tinggi, inflasi yang lebih rendah, ditambah dengan tren pusat perbelanjaan gaya hidup yang sedang berkembang diharapkan dapat mendorong permintaan ruang ritel.”
Meskipun kesulitan mata uang mungkin masih melanda REIT, perlu dicatat, seperti yang saya sebutkan sebelumnya, bahwa lindung nilai mata uang telah diberlakukan hingga akhir tahun 2016.
Sementara itu, Lippo Malls Indonesia Retail Trust juga dijual dengan harga hanya 0.8 kali lipat dari nilai buku terakhirnya. Nilai valuasi yang rendah ini berpotensi memberikan perlindungan bagi investor.
Intinya Bodoh
Meskipun mungkin ada hal yang disukai tentang Lippo Malls Indonesia Retail Trust, penting untuk dicatat bahwa sejarahnya dengan DPU kurang mengesankan.
Distribusi tahunan pertama REIT dilakukan pada tahun 2008 dan telah membagikan DPU sebesar 4.96 sen Singapura. Namun pada tahun 2014, DPU tahunannya hanya 2.76 sen, turun sekitar 44%.
Rekam jejak yang tidak baik ini merupakan sumber risiko, dalam arti bahwa meskipun rupiah yang lemah mungkin berperan dalam menyusutnya distribusi REIT (ini adalah sesuatu yang tidak dalam kendali REIT), hal itu juga bisa menjadi tanda bahwa REIT mungkin bukan operator pusat ritel terbaik.
Para investor harus mempertimbangkan risiko dan keuntungan dengan Lippo Malls Indonesia Retail Trust sebelum keputusan investasi apa pun dapat diambil.
