Setiap tahun kami mempelajari sejumlah aturan dan regulasi baru yang berdampak positif pada investor properti di Thailand, terkadang positif tetapi sering kali merugikan. Tahun ini kami mempelajari sesuatu yang baru, yang entah karena kebetulan atau keberuntungan, klien saya yang telah bekerja di sini selama lebih dari 13 tahun belum pernah mengalaminya. Sayangnya, kami memandang situasi ini sebagai sesuatu yang sangat merugikan dan anti-investasi asing.
Jika Anda warga negara asing dan menikah dengan warga Thailand, dan Anda sepakat di antara Anda bahwa semua aset perkawinan Anda akan dibagi 50:50 dan ditetapkan demikian, Pemerintah Thailand telah menemukan cara di mana, bahkan setelah menikah, bagian dari perjanjian ini dapat sepenuhnya dikecualikan.
Hal ini tidak terkait dengan pengecualian lahan yang sudah umum diketahui, tetapi terkait kondominium. Kondominium banyak digembar-gemborkan sebagai sesuatu yang umumnya tersedia dan menguntungkan bagi investasi asing. Sayangnya, hal ini tidak selalu demikian.
Sebagian besar klien saya selama bertahun-tahun telah membeli kondominium mereka secara langsung dengan uang tunai dari luar negeri, atau memiliki uang tunai di Thailand, dan karena aturan unik dalam memastikan Anda memiliki 'Formulir Transaksi Valuta Asing' harus memindahkan uang keluar dan kemudian memindahkan uang tersebut kembali ke Thailand lagi dengan bank biaya dan potensi kerugian valuta asing dimasukkan untuk ukuran yang baik. Saya mengambil pinjaman beberapa tahun yang lalu untuk pembelian kondominium pertama saya di Thailand dan uang tersebut dipinjamkan dalam mata uang asing melalui HSBC Thailand yang memiliki cabang ritelnya perbankan di Thailand diambil alih oleh Bank Ayudhya.
Kami kemudian memutuskan untuk membeli kondominium untuk tujuan investasi sewa di Bangkok. Kami melewati proses yang sulit ketika mengajukan dan memperoleh pinjaman. Kami mengajukan pinjaman melalui tujuh bank. Yang pertama adalah bank 'favorit' dari pengembang terkenal di Bangkok. Mereka benar-benar mengambil setiap informasi keuangan yang dapat dibayangkan tentang saya dan istri saya dan melihat aset dan riwayat kredit berbagai perusahaan saya; pembayaran pajak dan bahkan jumlah karyawan dalam bisnis saya. Setelah tiga bulan, kami diberi tahu bahwa kami hanya dapat memperoleh pinjaman sebesar 20 persen dari saldo terutang kondominium. Kami kemudian bergegas dan mengajukan enam aplikasi lebih lanjut. Satu bank berhasil tetapi ketentuannya adalah:
(i) kami harus mengambil pinjaman untuk melengkapi kondominium
(ii) kami harus membayar premi asuransi yang besar melalui perusahaan asuransi 'pilihan' bank
(iii) pinjaman tersebut harus diambil oleh istri saya karena “dia orang Thailand dan kamu orang asing”
Meskipun demikian, kami tetap diharapkan untuk menandatangani semua dokumentasi pinjaman dan terlibat.
Maju cepat, dan kami sudah mendekati tanggal transfer. Tiba-tiba, saya diberitahu bahwa saya harus menandatangani 'deklarasi Sin Suan Tua(harta pribadi). Apa maksudnya semua ini, pikirku – aku sudah membuat perjanjian dengan istriku saat aku menikah. Juga Sin Suan Tua secara definisi seharusnya berlaku untuk semua hal sebelum pernikahan.
Kemudian kenyataan dari situasi ini menjadi jelas. Karena istri saya meminjam uang dari bank, terlepas dari siapa yang akan membayar cicilan hipotek, pihak berwenang telah menemukan cara untuk mengecualikan aset perkawinan dari perkawinan dan menyesuaikan seluruh konsep Sin Suan Tua.
Departemen Pertanahan menegaskan bahwa warga negara asing harus menyatakan bahwa suatu kondominium sepenuhnya milik pasangannya dan bahwa dia (warga negara asing) sama sekali tidak mempunyai hak atau kepentingan apa pun di kondominium tersebut kecuali:
(i) Dia membayar unit tersebut dan memperoleh formulir Transaksi Valuta Asing – hal yang tidak mungkin dilakukan jika uang tersebut dipinjamkan di Thailand
(ii) Dia memiliki Izin Tinggal Tetap – dan banyak ekspatriat jangka panjang tahu betapa panjang dan sulitnya proses tersebut
(iii) Dia diizinkan memasuki Thailand berdasarkan 'Undang-Undang Promosi Investasi' – yang sangat jarang terjadi.
Jadi, jika Anda percaya bahwa menikah dengan orang Thailand menguntungkan dalam hal investasi properti sebagai orang asing, kenyataannya justru sebaliknya. Kantor Pertanahan yang saya datangi di Bangkok sangat membantu, efisien, dan sopan saat saya menandatangani dokumen yang mengonfirmasi bahwa kondominium kami tidak akan ada hubungannya dengan saya meskipun saya sudah menikah dan bahwa saya telah membayar uang muka.
