Pengaruh Tiongkok Daratan terus tumbuh di empat sektor inti pasar properti Hong Kong, menurut penelitian terbaru dari JLL.
Permintaan ruang kantor semakin didukung oleh perusahaan-perusahaan Tiongkok daratan, sementara terjadi perlambatan terus-menerus dalam pariwisata masuk dari Tiongkok telah membuat penyok besar di eceran pertumbuhan penjualan akhir-akhir ini.
Perdagangan lintas batas tetap menjadi poros utama sektor pergudangan kota, sementara partisipasi penduduk daratan di pasar perumahan perlahan beralih dari pembeli menjadi pengembang.
Inisiatif kebijakan daratan baru, termasuk pengembangan pasar renminbi lepas pantai, perluasan CEPA, dan peluncuran Program Percontohan Stock-Connect, telah memainkan peran utama dalam mendorong permintaan ruang kantor di Hong Kong.
Pada tahun 2015, perusahaan-perusahaan Tiongkok daratan termasuk yang paling aktif di pasar, dengan menguasai sekitar 36 persen dari semua transaksi penyewaan baru di Central. Pangsa mereka dalam penyewaan baru di pasar perkantoran Kelas A telah berlipat ganda selama lima tahun terakhir dan kini menguasai sekitar 21 persen dari semua ruang lantai yang disewakan di Central.
Denis Ma, Kepala Riset di JLL, mengatakan, “Dengan ekonomi Tiongkok yang mulai melambat dan pasar keuangannya menunjukkan peningkatan volatilitas, muncul kekhawatiran apakah permintaan dari Tiongkok daratan akan tetap bertahan. Namun, ke depannya, kami tetap yakin bahwa perusahaan-perusahaan Tiongkok daratan akan terus memainkan peran penting dalam pertumbuhan pasar perkantoran di kota tersebut dalam jangka pendek dan jangka panjang.
"Kebijakan pemerintah akan memainkan peran besar dalam pertumbuhan dan membantu menarik lebih banyak perusahaan asing untuk mendirikan atau mengembangkan operasi di Hong Kong. Kami memperkirakan bahwa hingga 28 persen atau 7 juta kaki persegi dari basis penyewa di pasar perkantoran Kelas A Pusat akan menjadi perusahaan daratan pada tahun 2021."
Sektor ritel Hong Kong berkembang pesat pada saat yang sama ketika jumlah kedatangan wisatawan daratan meningkat tiga kali lipat antara tahun 2006 dan 2015, yang mencakup lebih dari tiga perempat dari seluruh kedatangan wisatawan tahun lalu.
Angka terbaru menunjukkan wisatawan daratan menghabiskan sekitar HKD 178 miliar untuk berbelanja di Hong Kong tahun lalu, yang mencakup sekitar sepertiga dari semua penjualan eceran dan menghabiskan rata-rata HKD 3,900 per kunjungan. Meskipun pertumbuhan kedatangan wisatawan daratan melambat sejak puncaknya pada tahun 2014, beberapa penyebab yang menyebabkan kemerosotan penjualan eceran akhir-akhir ini dapat diatasi melalui perubahan kebijakan.
"Jika pembatasan yang diberlakukan pada visa multi-entri dilonggarkan dan program Skema Kunjungan Individu (IVS) diperluas seperti yang diusulkan pada tahun 2012, penjualan hingga HKD 21 miliar dapat ditambahkan ke pasar ritel Hong Kong. Namun, tipe wisatawan kemungkinan akan lebih terfokus pada barang-barang pasar massal daripada barang-barang mewah," kata Tn. Ma.
Karena ekonomi Tiongkok melambat, pasar logistik Hong Kong telah menunjukkan tanda-tanda kerentanan. Pada tahun 2015, perdagangan dengan Tiongkok mengalami kemunduran untuk pertama kalinya sejak Krisis Keuangan Global, turun 1 persen secara tahunan selama 11 bulan pertama. Dengan perdagangan eksternal yang mencakup sekitar 70 persen dari seluruh permintaan pergudangan di kota tersebut, perlambatan tersebut telah menyebabkan berkurangnya permintaan pergudangan baru.
Namun seiring meningkatnya rantai nilai industri Delta Sungai Mutiara (PRD), mereka makin beralih ke pasar logistik Hong Kong untuk memindahkan barang-barang mereka, memanfaatkan ketentuan kualitas dan keamanan lebih tinggi yang ditawarkan oleh gudang di kota tersebut.
Hal positif lainnya bagi sektor ini meliputi penyelesaian infrastruktur baru yang akan membawa PRD Barat dalam perjalanan 3 jam dari Hong Kong dan memungkinkan kargo yang mengalir dari PRD Barat dipindahkan melalui fasilitas ekspor di Bandara Internasional Hong Kong (HKIA) dan Pelabuhan Kontainer Kwai Chung.
Bapak Ma mengatakan, “Menurut Rencana Induk HKIA 2030, kargo yang ditangani HKIA akan meningkat rata-rata 4.2 persen per tahun, dengan sebagian besar pertumbuhan didorong oleh pergerakan barang masuk dan keluar dari daratan Tiongkok.
“Berdasarkan estimasi kami, peningkatan volume kargo di HKIA berarti sekitar 300,000 kaki persegi permintaan pergudangan tambahan per tahun. Status Hong Kong sebagai pusat logistik dan perdagangan utama akan semakin diperkuat oleh inisiatif kebijakan 'Satu Sabuk, Satu Jalan', sementara permintaan untuk pergudangan akan meningkat.”
Pembeli rumah di daratan utama telah menyumbang sebanyak 40 persen dari seluruh penjualan di proyek-proyek individual di pasar primer sebelum turun menjadi 10 persen pada tahun 2015, sebagian besar akibat dari Bea Materai Pembeli yang ketat yang diperkenalkan pemerintah pada tahun 2012.
Saat ini, perhatian telah beralih ke meningkatnya partisipasi pengembang daratan. Pengembang daratan telah menawar lebih dari setengah dari semua penjualan tanah perumahan yang dilelang oleh pemerintah pada tahun 2015, memenangkan sekitar seperempat dari tender yang diberikan dan menyingkirkan pengembang lokal yang telah lama menikmati posisi yang kuat.
Mereka juga menetapkan tolok ukur baru untuk pasar. Harga penawaran pengembang daratan melampaui ekspektasi pasar dalam 73 dari 100 kasus antara tahun 2013 dan 2015, dibandingkan dengan 59 dari 100 kasus pengembang lokal.
Tn. Ma berkata, “Kami berharap pengembang daratan akan terus berekspansi di kota ini. Pengembang tradisional Hong Kong diperkirakan masih akan mendominasi pasar tetapi akan menghadapi persaingan yang semakin ketat dalam memperoleh lahan perumahan dari kelompok penawar yang lebih besar.
“Berdasarkan perkiraan pasokan JLL, unit perumahan yang dibangun oleh pengembang daratan akan mencapai 8 persen dari keseluruhan pasokan perumahan swasta antara tahun 2016 dan 2019, dengan mayoritas terkirim di Wilayah Baru (56 persen) dan Kowloon (35 persen).
“Dengan sekitar 119,000 rumah tangga baru yang diperkirakan akan terbentuk antara tahun 2016 dan 2019, sekitar satu dari sepuluh keluarga baru yang memilih rumah utama di pasar swasta bisa saja berakhir tinggal di properti yang dikembangkan oleh pengembang daratan.
“Apakah pengembang di daratan mampu mengembangkan bisnis mereka di kota hingga ke titik di mana mereka dapat memengaruhi arah pasar masih harus dilihat dan akan bergantung pada respons terhadap gelombang pertama unit mereka yang masuk ke pasar.”
