Hong Kong eceran beralih dari fokus kemewahan tradisional ke pasar menengah dan demografi pembeli berubah, menurut laporan dari CBRE.
Merek ritel kelas menengah akan menyalip merek mewah sebagai pendorong utama permintaan ritel di wilayah tersebut, menurut laporan tersebut, Perubahan Lanskap Ritel: Bagaimana Bertahan dari Perlambatan di Hong Kong?.
Sektor ritel Hong Kong menunjukkan kinerja yang baik selama dekade terakhir dengan pertumbuhan penjualan yang kuat untuk produk-produk kelas atas. Hal ini menghasilkan peningkatan sewa rata-rata sebesar 213 persen dari tahun 2003 hingga 2014 untuk pertokoan utama di Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Mong Kok, dan Central.
“Namun angin segar bagi kemewahan pengecer telah melambat sejak 2014 yang terhalang oleh berbagai faktor termasuk langkah-langkah antikorupsi pemerintah Tiongkok, pertumbuhan PDB yang lebih rendah di Tiongkok, melemahnya mata uang Asia dan melonggarnya kebijakan perjalanan bagi warga Tiongkok daratan,” kata CBRE dalam ringkasan laporan tersebut.
Semua ini merupakan faktor yang tidak menguntungkan bagi pariwisata dan penjualan eceran di Hong Kong. Total penjualan eceran di Hong Kong dari Januari hingga Juli 2015 turun tipis sebesar 1.8 persen dari tahun ke tahun, sementara penjualan jam tangan dan perhiasan anjlok 15 persen dalam tujuh bulan pertama tahun ini.
“Meskipun prospek sektor ritel suram, peluang muncul bagi pengecer pasar menengah.”
“Sektor ritel sedang mengalami perubahan struktural,” kata Joe Lin, direktur eksekutif, layanan ritel, CBRE Hong Kong.
“Selama dekade terakhir, pemilik pertokoan di jalan utama telah meraup keuntungan dari permintaan yang kuat dari pengecer mewah dan pertumbuhan sewa yang besar. Pemilik pertokoan kini harus lebih realistis dalam negosiasi sewa, karena pengecer mewah menyesuaikan strategi penyewaan mereka untuk menghemat biaya, dan lebih banyak merek kelas menengah yang ingin memanfaatkan lokasi utama dengan harga sewa yang relatif terjangkau. Hal ini membuka peluang bagi merek pasar menengah untuk berekspansi. Pada kuartal terakhir, kami melihat pertokoan di jalan utama disewakan kepada merek pasar menengah setelah berakhirnya masa sewa pengecer barang mewah sebelumnya.”
Untuk mengatasi perlambatan, peritel mewah mengonsolidasikan toko lapis kedua mereka, yang akan meningkatkan ketersediaan ruang di pasar. Beberapa peritel fesyen, kosmetik, dan jam tangan serta perhiasan kelas atas telah berhenti memperbarui sewa atau menyerahkan ruang jauh sebelum masa sewa berakhir. Namun, mereka akan tetap berusaha mengamankan tempat utama di lokasi strategis dengan alamat terkemuka dan visibilitas yang baik, yang berarti nilai pemasaran yang lebih tinggi. Mereka juga dapat memperkenalkan lini sekunder dengan harga yang terjangkau, yang menargetkan konsumen muda dengan permintaan yang meningkat untuk produk pasar menengah.
Konsolidasi oleh peritel mewah di Hong Kong menyiratkan bahwa komposisi penyewa di beberapa lokasi ritel terkemuka akan berubah secara bertahap. Sementara itu, peritel kelas menengah yang sebelumnya tidak mampu menyewa tempat di lokasi utama kini berupaya menempati tempat kosong yang ditinggalkan oleh merek-merek mewah. Pemilik lebih bersedia bernegosiasi dengan penyewa untuk mendapatkan persyaratan yang lebih terjangkau. Sementara sewa secara umum turun, toko-toko di lokasi paling strategis dengan jumlah pengunjung dan visibilitas yang baik diperkirakan tidak akan menghadapi risiko kekosongan yang tinggi selama pemilik bersedia bersikap fleksibel dalam persyaratan sewa.
“Kinerja penjualan produk mewah sangat bergantung pada faktor eksternal yang disebutkan,” kata Marcos Chan, kepala penelitian, CBRE Hong Kong, Macau, dan Taiwan.
“Sebaliknya, permintaan barang-barang kelas menengah dari wisatawan dan konsumen lokal relatif stabil.”
CBRE memperkirakan tiga tren dalam lima tahun ke depan:
“Tren ini menunjukkan bahwa para pemangku kepentingan pasar ritel, termasuk merek-merek mewah dan menengah, serta pemilik pertokoan dan pusat perbelanjaan, harus mempertimbangkan kembali strategi bisnis mereka,” kata Chan.
“Perubahan struktural dalam lanskap ritel pada akhirnya akan menghasilkan pasar ritel yang lebih seimbang dan berkelanjutan di Hong Kong,” tambah Lin.
"Kombinasi penyewa dari area inti dan subpasar akan menjadi lebih beragam, yang memungkinkan merek kelas atas dan menengah untuk menawarkan berbagai produk yang lebih luas kepada konsumen. Belanja domestik akan menarik perhatian pengecer dan sektor pasar menengah akan melihat potensi pertumbuhan yang sehat.
“Kami akan merekomendasikan pengecer kelas menengah untuk terus menjajaki peluang di distrik-distrik yang sedang berkembang. Ini akan memastikan mereka memperoleh keuntungan sebagai pelopor. Sementara itu, pemilik pertokoan di pinggir jalan harus menurunkan ekspektasi sewa mereka dan mempertimbangkan untuk menyewakan ke merek-merek pasar massal untuk menghindari kekosongan jangka panjang.”
Kurangnya pasokan di pasar adalah alasan lain yang mendorong harga sewa ritel menjadi tinggi dalam beberapa tahun terakhir. CBRE yakin bahwa pasokan dalam lima tahun ke depan akan mengurangi tekanan pada pengecer terkait biaya sewa, tetapi opsi baru di distrik perbelanjaan utama akan tetap terbatas. Pembangunan beberapa kota baru di distrik yang lebih terpencil akan menghasilkan pertumbuhan substansial dalam populasi penduduk dan pekerja yang perlu dilayani oleh fasilitas perbelanjaan.
CBRE memperkirakan bahwa dalam lima tahun ke depan, 70 persen pasokan baru akan berada di distrik non-inti dan 5.6 juta kaki persegi ruang ritel akan menjadi pusat perbelanjaan untuk kawasan perumahan.
"Hal ini akan memberikan peluang bagi pengecer kelas menengah untuk memperluas jaringan toko mereka yang menyasar rumah tangga berpendapatan menengah ke atas. Statistik pemerintah menunjukkan bahwa daerah yang menjadi pusat perbelanjaan regional ini biasanya memiliki pendapatan rumah tangga di atas rata-rata."
